课程背景：

      我国房地产市场日趁成熟，市场竞争日益激烈。房地产企业如何在全面分析税务问题的基础上，重点透析并购拿地环节的税务问题与应对，是房地产企业面临的一大课题。

课程收益：

一、掌握房地产企业并购税务问题与应对；

二、掌握房地产企业并购重组中的税务风险与应对；

三、掌握房地产企业拿地税务问题与应对；

四、掌握房地产企业各环节税务风险分析与应对；

五、通过老师融入36多年包括十大实施理念的实践经验，使学员全面提升实操能力。

课程时间：2天，6小时/天

授课对象：财务部、投资部等相关岗位

授课方式：案例故事导入、讲授、案例分析、课间活动、讨论提问、互动点评、课程总结

课程内容：

导入  房地产企业管理者必备的十大实施理念

第一讲  房地产企业并购拿地税务政策解读与应用

一、房地产企业并购税务政策解读与应用

二、房地产企业拿地税务政策解读与应用    

第二讲  房地产企业并购税务问题与应对

一、房地产行业的并购现象

二、房地产企业并购特点

三、房地产行业并购过程中的税务问题

四、几种不同并购模式的税负分析

（一）直接购买房地产项目模式

（二）收购方购买出让方股权模式

（三）合资开发模式

五、三种并购模式税务分析

（一）直接购买房地产项目模式

（二）收购方购买出让方股权模式

六、解决方法

案例

▲本讲互动与答疑

第三讲  房地产企业并购重组中的税务风险与应对

一、房地产企业并购重组中的税务风险

二、房地产企业并购重组中税务风险的应对策略

案例

▲本讲互动与答疑

第四讲 房地产企业股权并购税收问题解析

一、收购资产与收购股权的税收比较

二、以股权转让方式转让土地房屋的运作

三、股权平价转让的税务问题

四、自然人转让股权计税价格偏低的调整

五、先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择

六、先增资扩股再平价转让股权

七、股权转让的土地增值税规避

八、企业转让股权纳税义务发生时间点的确认

九、统一集团内平价转让股权的纳税调整

十、利用境外转让股权以降低地产企业税负

案例

▲本讲互动与答疑

第五讲 房地产企业资产重组问题税收分析

一、企业资产收购的税收分析

二、利用股权收购调整地产集团架构

三、利用企业合并降低税负

四、利用企业分立降低企业税负

五、债务重组税务问题解决方案

案例

▲本讲互动与答疑

第六讲  房地产企业拿地税务问题

一、房地产企业取得政府土地返还款如何筹划

二、拿地支付的土地开发成本如何计缴契税

三、房地产开发企业“以房换地”存在哪些涉税问题

四、以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划

五、以土地入股取得土地的税务处理

六、通过股权收购间接获取土地的涉税问题

七、通过资产收购获取土地的涉税问题

八、通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析

案例

▲本讲互动与答疑

第七讲 土地获取的方式及税收规划

一、招拍挂拿地      

二、一二级联动

三、投资入股        

四、股权收购拿地

五、先投资再转让股权

六、先分立再转让股权

七、合作建房        

八、在建工程转让

九、无偿划转

案例

▲本讲互动与答疑

第八讲  房地产企业各阶段涉税分析

一、土地取得阶段涉税分析

二、开发建造阶段涉税分析

三、销售转让阶段涉税分析

四、拥有使用阶段涉税分析

案例

▲本讲互动与答疑

第九节  房地产企业各环节税务风险分析与应对

一、房地产企业各环节税务风险点

（一）规划设计环节的税务风险点

（二）投资开发环节的税务风险点

（三）融资环节的税务风险

（四）拿地环节的税务风险点

（五）收购环节的税务风险点

（六）建筑阶段的税务风险点

（七）预售环节的税务风险点

（八）销售环节的税务风险点

（九）清算环节的税务风险点

二、风险形成的原因分析

（一）税收法规本身的缺失或缺陷

（二）税收政策执行不到位

（三）征管与稽查之间的冲突

（四）社会原因

（五）企业内部的原因

三、应对措施

（一）领导重视，增强纳税观念

（二）把握税收政策

（三）强化税务风险管控

（四）提高税务风险管控技能

案例

▲本讲互动与答疑

第十讲  房地产企业开发周期各环节税务管理模型

一、立项环节

二、规划设计环节

三、融资环节

四、土地取得环节

（一）企业以国家出让方式取得土地

（二）以资产收购方式取得土地

五、拆迁安置环节

六、工程建设环节

七、预售环节

八、销售环节

九、出租环节

十、项目清算环节

案例

▲本讲互动与答疑

第十一节  案例分析

案例一  某房地产企业并购税务问题应对

案例二  某房地产企业拿地税务问题应对

第十二讲  全面互动答疑与课程总结

                                               编制与讲解：屠建清