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董藩:董藩:谈房产未来趋势
2016-01-20 40360
      去年我们有一个经济年会,和一些诺贝尔奖的得主和一些专家一起讨论,提问的问题是未来的房价会上涨吗?在97年的时候,如果说房价会到6000以上,北京会到2万以上,你会相信吗?全国人民都不相信,但是全国人民都不相信的事情发生了,如果再来25年,按照同样的增长速度是什么结果呢?全国均价达到9万,北京均价达到80万,大家可能觉得还是不能相信,但是这个事情还有可能发生,当然了前提是政局稳定、货币体系不崩溃。
  你们说,不会吧?不会到这样的程度吧?全国平均每年上涨11.6%,北京上涨11.5%,25年后就是这样的结果,实际上北京去年房价至少应该按3万6算,为什么这样说呢?大家想想二手房交易什么结果?四环以内是4万到6万,所以这个数据是有很大问题的,所以北京去年至少应该按3万6算。全国不是6000,可能是7500左右,当我们把基数调整为7500,而不是6000,北京不是2万而是3万6的时候,这样完全可能会有更大的增长空间。你们说这个前提是什么?前提一定是大量的发票,未来还要再高增长,做企业的都知道,如果现在继续努力的干,它们的目标都是要赚钱,企业是盈利组织,不赚钱企业就没有价值了,但是你也想赚钱,企业就要让利,它减点税可以多干点;第二利润水平不能提高,但是它扩大规模,总额也会增加,但是税收这是不可能降低的,为什么?第一有庞大的公务员体系要运转,第二庞大的事业单位要运转,西方基本上没有这个,第三庞大的维稳开支,第四是政府开支,所以,这几大原因决定了政府的开支仍然还是庞大的,这个庞大的开支要以庞大的收入为前提,政府的收入最主要是来自税收,税收要想降是不可能的,那么剩下的只有一条路走就是要靠发票推动。
  事实上,我们不搞9.58万亿的财政扩张,我们以第一季度为例,GDP增长17.7%,我们用两会的数据来说话,政府可能不会这么说,但是它必须这么做,因为现在已经改革了,流动资金严重收紧,收紧信贷部门是不太可能的,项目的销售有问题的时候,银行的放贷就出现问题,这一切就决定了经济增长不能降低下来,货币的扩张也不能降低。有一天我们拿着人民币像日元、韩元那样,你不要怀疑,这是很有可能的,二十多年前挣一两百块钱,那时候能相信赚一两万吗?也不相信。我不以为从此以后可以不走这条路,把货币扩张的问题放下,物价一定是上涨的,那边通货膨胀,这边资产增值,所以现在田总说,我们现在的定价要保守,你定价保守就意味着未来这个钱在你这里发挥不了作用,量杯变成三倍四倍都是可能的,因为你想不涨都不行,因为钱多了。
  你们可能还说,这样会有问题,再这样下去,像你说的那么高,那比日本都高了。这个事情还真不能比较,中午我和几个领导交流,全世界只有几个问题不能进行国际比较,但是在中国有几件事情是一直在比较的,这个衣服多少钱?这个衣服秦皇岛多少钱,北京多少钱,那个矿泉水在北京3块,在其他的地方5毛,那用不了几天,这些矿泉水都会运到北京去。但是秦皇岛这样的事没法在秦皇岛运转,你没有办法把老家的房子背到北京去,同样,你说外国的房子便宜你也不能运到秦皇岛,所以房地产的价格,从来不存在一个国际比较的问题,所有的经济学家都错了,这种比较没有任何的意义,美国有美国的国情,中国有国家的国情,我们只能说中国,只能说北京,只能说秦皇岛。
  当然了,25年后不一定百分之百到这种状态,就是告诉大家一个增长的趋势。在这种情况下你想预防通胀的一个最重要的方式就是买房,老百姓有医疗了,之后最重要的事情就是买房,之后老百姓财富层级的划分就是看你买不买房子,买了几套房子,在哪里买的房子,在什么时间买的房子,你买的哪个开发商的房子,你买的海边的房子,可能就比别人的房子价格高一倍,成熟国家一线海景房的价格是不临海的价格的2倍,也就是高1倍,到澳大利亚和美国去看看基本上是这样的状态,我不知道定价会定到什么程度,如果现在没有高,仅仅按照这个比值的话,这个上升的空间是很明显的,非常重要的一方面就是要改善居住环境,所谓的居住环境,不是面积大,而是景观。你看“墅”是怎么写的?是风景优美的野外,在海边建高端的房子,那才是豪宅,如果不是这样的,在闹市区可能就不行了。所以买房成为财富积累的最重要的方式。今后财富的差别不是由工资定的,现在一个月四五千,多的一两万块钱,但是如果有一套房子是什么结果?我曾经打一个比方,如果在北京有一套房子,今年现在是400、500万,一年哪怕赚10%,就是四五十万,如果你五六套房子,毫无疑问,你连基本工资都不需要赚了,在秦皇岛这里呢?一套房子大约也是100万左右,这是什么结果?一年涨10%,你就增值10万,好比你有一个只赚钱不花钱的好孩子。
  各位,为什么是这样?因为当我们买了房子之后,我们的财富就积累了,靠劳动力是不可能创造财富的,它只能糊口,因为所有的因素当中创造财富最弱的就是劳动力,甚至想拉开差别都很难,但是资本的力量是很强大的,买来的房子就相当于有了资本品,我曾经讲过,什么叫做房产投资?这是一个财富分配的过程,只要你能付得起首付,只要你能坚持付出贷款,就相当于几百万的突破。各位,我一年半前给我老丈人和老丈母娘买了一套房子,我买的大了一点,现在达到了600万,这套房子自从签了合同以后再也不用管它,但是很轻松的赚五六百万,当房地产市场高度增长的时候,毫无疑问,通过购买房子可以增长资本,当你进来的时候,仅仅是资本规模不够,但是长远来看,你创造的财富更多,如果你资金上没有问题,大家可以试试,因为什么?因为在北戴河秦皇岛这样的地方非常有优势,当年中共中央定的“夏都”就在这里,每到夏天几千万人都在这里,再下去十年,会更火爆,那些富人们在这里长期定居,那时越是富人越讲究生活质量,这一天终会来临,像秦皇岛这样的地方,有他自己的优势,除了自然景观之外,更重要的是背靠北京和天津,尤其是北京,北京随便过来一百万人,你知道这个房价到什么程度?所有的假设都有可能发生,当然不是所有的城市都是这样,秦皇岛有这样的优势。
  在这样的情况下,有人会说,老师啊,你讲的有道理,但是不是在打压房地产市场吗?是的,我承认,如果不打压的话,他可能又更增加50%。但是我告诉大家这个打压不可能永远进行下去,第一,在北京天热的够呛,凭什么不让人家到秦皇岛买房子?这是质量改善的一个重要原因,为什么你要剥夺我的权利?比如说我在北京有一套房子,自己住一套,把父母接过来还要一套房子,父母可能出了钱买房子了,但是以后子女房子不稳定,这样对家长来说又会有改变,他的房子可能发生了变化,他想再买房子就不行了,限购了,凭什么?像买衣服一样,我们到商场买衣服,不卖给你,因为你穿衣服来的,我不卖你衣服,你必须光着屁股来才卖你衣服,这和买房子的性质是一样的。还有养老的问题,我们想着奋斗奋斗到北京,我们老家有父母,不管他们行不行?你发现给他们买不了房子,即使让你买,贷款的首付那么高你也买不起,父母来不行,父母不来也不行,凭什么?所以说这个政策是肯定很快会改变的,违反了合法的规定,你愿意卖,我愿意买,我就可以成交,这个房子卖给谁?公司有经营自主权,像开饭店,我有自主权,我想搞高端也可以,搞低端也可以,为什么不可以按照自己的意愿执行?但是他们有消费者权益保护法,我们买房子,《消费者权益保护法》是可以保护我们的,但是现在还达不到,自己买房子自己住,在租赁市场一定是这样的,一方面是富人,一方面是低收入人群;这些富人买的房子一方面是本地人,一方面是外地人,一方面可以出租给外部的人;一方面是老年人,一方面是年轻人,不同的国家都有大部分的人没有自己的房产,有问题的不是我们的市场,而是我们,产权问题就是重要的特点。如果你非要进入计划经济的时代,我告诉你什么结果,你看看清华北大,当年才住七八十平方米的房子,在座的很多人可能超越了七八十年代清华北大的住房标准,这是改革的立场,没有市场我们不可能盖这么多的房子,不盖这些房子,你怎么可能有公平呢?所以我们要感谢市场,感谢改革,才使我们有这么多的房产,才使我们今天坐在这里,凭借自己的兴趣买还是不买,这么打压还会导致供不应求,因为不让大家买的时候,毫无疑问,开发商还要卖,这样拉长了周期,这时候需求并没有消失,它不是被拦住了,供应不足,这房价暴涨,去年4、5月的时候我写了一个文章,说赶快买房子吧,因为房价一定是暴涨,地方政府撑不住了,即使不说在执行当中也会放松的,所以5月份放松很多,一直持续到今天,你现在想买房子根本就买不到,看媒体的报道到处都是泡沫,但是你去买房子发现根本就买不到,从我写这个文章到今天,涨了30-40%,大部分涨了20-30%,为什么呢?因为你要知道市场的力量是没有消失的,长期来看仍然是不足的。
  我们经常拿自己的生活对待其他人的生活,这个市场仍然是无限的,所以最好的方式就是及早进入这种市场。打压楼市会造成GDP的下滑,地方的财政收入会受影响,从2003年到现在,地方政府自己收的这些钱不算中央转移支付的钱,它收的税是什么?土地出让金平均占到一半,房产税大约10%左右,这两项占到60%-70%,其他的所有加在一起才能完成1/3的财政收入,所以地方政府一定撑不住,你可以挺一年,但是肯定挺不久,今后怎么办?我告诉你一个办法,就是当你房子卖不掉的时候,你一定要保证财务能够支撑两年,因为政府挺过来了必然要放松,这是必然的事实。打压会导致就业的下降,大家找不到工作的时候,就是开发建筑行业萎缩所导致的情况,你可能不在这个建筑行业工作,但是会通过产业链联在一起,比如说前几年盐业亏损,这是为什么?这是因为打压房地产引起的,盐生产的地方用来生产建筑材料,建筑材料用于建筑行业,建筑行业不进行了,这些建筑材料不用了,这样盐的产业就受到了影响。有人说,房地产和所有行业都有联系?房地产和烟有联系吗?和酒有联系吗?这么一提醒,我突然想起来了,买了房子高兴了,高兴了就请客吧,请客就抽烟喝酒吧?买不起房子郁闷吧?郁闷抽烟吧?郁闷喝酒吧?这都是要扩张这个行业的需求的,所以告诉大家,通常按照产业要素来看,房地产和情绪是有联系的。
  打压还会导致社会的动荡,如果连续打压房地产就会导致社会动荡,房价下滑,买了房子的人不干了,2012年3月份之前,上海万科的售楼处被砸了,因为万科顶不住他们就降价了,买了房子的人就不干了,就给砸了。在杭州这些人爬到楼顶,你们退不退?不退我就跳下来。各位,当买房的人全部要退房的时候,合同就要作废,合同是法律的约束的,当大家买了房子都不干要退的时候,房子卖不掉,开发商没有办法还银行的钱,银行就要倒霉,可能就会出现金融危机,因为很多钱放在房地产业,整个社会就动荡了,所以要保持这个行业稳定的发展。因为改革的过程还没有结束,房地产调控无论是哪个总理,都要有一个用来指导工作的东西,我们现在往市场过渡,它变化的非常严重,原来蹲着,现在站起来了,从蹲着到站起来的过程就是一个改革调整的过程,变化很正常,我们不能说变化大就不合理,大家都涌向了北京和秦皇岛这样的地方,你不能拦着他,但是你又不让人家涨,你告诉我这个过程是怎么实现的?这是没有办法实现的。
  打压还会导致保障房的建设没有办法搞,保障房的开发的第一个前提是政府有钱,政府的钱主要来自于房地产开发,我们一块房子100来万,你想想有多少件衣服能卖100万?这种收入格局没有办法改变,没有钱收入了就没有钱盖保障房,所以保障事业健康发展的前提就是房地产市场健康发展,地能卖掉,钱能收上来,这样才能搞保障房,所以现在有的地方把职工的宿舍、学生的宿舍算成保障房,他们也不想唬人,但是上面有考核,有问责,如果地能够正常卖,他们可能就有钱来做保障房了。
  我还要告诉大家的是,未来的市场仍然有非常大的发展空间,我们今年看到这个项目是一个住宅项目,我们就以住宅为例说说需求的情况。不久前国务院发展中心有一个专家写一个报告,说如果户均住房率1.08套,这个市场就要崩溃了,其实不是这样的,我们看这个需求一直在发展。房地产需求取决于两个方面,一个是居住人需求增加,第二是住房水平改善。假设再过去二十年,你也变成中产阶级了,你的合理标准是多少?你需要几个卧室?一人一个不够,至少5个,小孩一间,夫妻各一间,为什么呢?四十多岁了,身体发福了,打呼噜了,在一起不利于休息,即使不打呼噜,可能一个人神经衰弱,夫人吃点药,勉强睡觉,你回来就给惊醒了,这时候你发现一晚上睡不着了,各位,如果有另外一间房子,不打扰她,很好吧?偶尔串串门就可以了。各位,三口之家,你们是中产阶级了,要不要有个保姆?有个保姆到你家买菜做饭,很重要,要不要给父母留一间卧室?这就5间了,还没有说两边父母一齐来,还有说父母离婚已经不适合住在一起了,当亲属和父母来的时候,你能领到酒店住吗?那不可能的。所以随着发展,需求增加增长,因为功能在完善,因为有一些大的户型的上涨是非常正常的。你说我有一个别墅,人家可能说,你的别墅能跑马不?还行,院子东南边有一个森林,还有一条河,这才是上等人的生活,所以尽管不会人人这样,但是需求是会演化的,无论是面积还是品质上都会上升的。另外空间结构会发生转化,有很多地方的人会愿意到秦皇岛这样的宜居的地方来,当他们的子女到北京上大学的时候,如果不能留到北京,我找一个沿海的好城市,刚才我们主持人就从东北的老家,通过应聘的方式来到我们这里,当他来到这里的时候,我相信他会把父母带过来,如果混得很好,会把表妹表姐带过来,所以需求是会上升的。
  各位,中国未来的市场,还有非常大的发展空间,未来的房地产也有非常大的发展的空间,第一个就是大拆大建,我们每个城市,即使秦皇岛,也很多的旧房,还有五十年代六十年代的房子,很多的地方都不能住了,要拆掉,能不能拆掉?能。当被拆掉以后被建新房子的时候,就是房地产业发展的时间了。未来的时间,计划生育的政策是放松的,房地产要更加发展起来。第三城市化发展的推进,官方数据是52%多,这是假的,为什么?这是把在城市待了半年的农民算在里面了,这个城市根本就没有把他吸纳起来了,比如说你们家有一个保姆,他永远不会觉得这里是我家,为什么呢?他们没有自己的房子,你们的保姆即使是租的房子,全家住在一起,这个时候城市才把他真正的吸纳进来,我们有多少这样的人?我们有2.6-2.7亿的农民兄弟,这就是城镇化的过程,这也是房地产发展的过程,这个过程很漫长,即使我们达到75%的城化率,我们剔除了过程中有问题的,也只有37%左右,完成城市化走个十五年二十年太正常了。很多农村空了,他们来到城里没有房子,住在地下室,这是不行的。第四,比如说有一对夫妻有两个孩子,在他们两个孩子各自结婚没有生孩子之前,人口总量没有增加,但是他可以变成两家人,这样的人口增长因素的影响是更大了,他们觉得房子盖的挺多了,但是是不够的。还有一个最重要的因素,就是双方会有更多的需求了,我随便讲一点,第一点,离婚率的上升,导致很多人分开住,四五年前我讲这个观点,媒体说我们说的有点不合适,天天骂我们,说我说的不合适,客观上这是存在的,过去离婚父母和孩子都要同意,不能随随便便的离婚了,大家可能就忍下来了,有很多人打架打了一辈子都没有离婚,没有离婚就不会产生第二套房子的需求,而今天呢?一切都变了,离婚不需要单位盖章,父母想明白了,天天打架不如离婚,而且有的父母还带头离婚,孩子觉得以后四个家长可以关心我了,管我吃用就可以了,离婚之后,孩子的问题怎么办?就用钱解决,吃不上饭就上饭店吃,一切都会变,后妈可能对你还会很好,亲朋好友可能想,今天离婚了怎么办?就说离了挺好,再过好的生活呗,今后这种情况很正常,一件事情合不到一起就吵架,吵架就离婚,拉着手就去离婚了,这个太正常了。我过去说这个很多人骂我,离婚大面积出现之后,房子的需求就变大了,原来需要一套房子,现在就需要两套房子了,需求成倍增长,我们要开发七八百套房子,要留出1/7来给离婚的人。很多人离过婚,很多人离婚不结了,不代表他是一个人,他可以同居,不代表去登记,大家觉得这样的方式不稳定,但是这样的人可以再买一套房子,这样就稳定了,60%的家庭以独居的方式存在。
  另外一个因素就是大龄青年太多了,三十二三岁不结婚的太正常了,很多人就想明白了,干脆就不结了,更重要的是有些人忙于工作,没有时间谈恋爱,这个年龄不结婚,但是在这十年积累的钱可以买一套房子,在法律上他不是一个独立的家庭,但是可以独自买一套房子。
  第三个因素,现在的结婚的人,儿媳妇老婆婆是天敌,不要住在一起,所以要买两套,我宁愿给你买一套房子,我不伺候你了,不住在一起的话,这个需求又增加了。现在的中产阶级,都是想给大家父母买一套房子,可以住在一个小区,可以住在一栋楼里,但是不能住在一间楼里,因为生活的习惯不一样。老人家和你的作息时间不一样,但是你晚上要看世界杯,你看到凌晨四点半结束了,老人家起来了,这个屋那个屋出来进去的影响你,两个年轻人在一起拌嘴很正常,但是父母在这里,哪句话不合适了,就打起来了,二十年前打跑了,就跑了,谁也别回来了。这个时候挨打就再也不回来了,然后就回家了。一对夫妻在北京上班,一个在东四环,一个在西四环,怎么办?来回四个小时的路程,很可能会商量,咱们再买一套,你那边买一套,我这边买一套。在大都市,你会看到大量的中国夫妻会不生活在一起。
  另外就是学区房,周一到周五生活在学区房里,周末回家。比如说一些富人买了别墅,但是别墅在郊区,富人的时间很紧,而且天天忙着应酬,应酬在市中心,应酬之后再回别墅是来不及的,小孩在别墅没办法上学,老人在别墅想上医院,来不及,进不来,出不去,所以他们郊区有别墅,城里有豪宅,卖别墅的人说,买吧,这是你身份的象征,买吧,这是投资方式,买吧,再也不批了,海边的地方以后也没有了,你一想也对,就买了,买了发现没办法住,后来发现买了没有办法住,你说周末住?周末你还要打高尔夫球,周末打麻将,一年到头想起来一次,我们还有一套别墅,十一开车去了,哪条路都找不到了,当时交房的时候来过一次,以后不记得了,一进门保姆都不认识了,你不走我放狗咬你,你一年到头不来,保姆以为不是你家了呢。
  我跟你说这些,就是告诉你,生活方式可以创造出更大的需求,我们的需求上升了,我们的房价也会上去,我们说有的地方也不是那么健康的,有的地方可能会房价下跌,因为人口可能会外迁。
  好了,时间到了,我告诉大家,未来的市场还会很大,推动的力量还很大,我们今天没有时间讲了,但是我们相信市场,相信未来,我们现在最好的方式就是该买房买房,能买就买,能早买就早买。
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