自从财政部长楼继伟谈到房产税时，称应该“义无反顾推进房产税”，让不少购房者担忧，房产税出台会不会给已经降温的楼市雪上加霜。那么，房产说何时征收也是成为不少人心中的疑虑。开征房产税是近年来大家比较关注的话题。尽管房产税征收问题饱受争议，但无论是从完善税制的角度，还是稳定房价的角度，房产税开征是势在必行。2011年1月28日上海、重庆启动房产税改革试点工作。具体来说，上海政策针对增量市场，新购住房都需缴纳房产税；重庆政策针对高档住房，存量增量都需缴纳房产税。2015年8月全国人大将房地产税法列入立法规划，房地产税立法工作也在有条不紊的推进。

2016年中国的楼市火爆异常，无论是一线城市的北上广还是二线城市的“四小龙”，无论是房价还是地价都让人直呼今年的房子太贵了。热点城市房地产持续火爆的热度，从全国税收收入中也可以得到验证。10月19日发布的9月财政收支情况显示，前三季度与房地产相关的税收大幅增长。

在土地和房地产相关税收中，受部分地区商品房销售较快增长等影响，前三季度契税收入为3158亿元，同比增长11.7%；土地增值税3280亿元，同比增长13.7%。房产税1561亿元，同比增长4.9%。在个人所得税中，受二手房交易活跃等带动，前三季度财产转让所得税增长27.2%。

土地收入的高增长也进一步佐证了楼市的火热。前三季度，全国政府性基金收入29777亿元，同比增长11.3%。其中国有土地使用权出让收入23306亿元，同比增长14%。相比去年国有土地使用权出让收入同比两位数的下降，今年以来这个数值不但持续上升，下半年更是达到两位数的增长。

随着全国楼市的普遍性上行，政府为了抑制房价的疯狂上涨，自 9 月 30 日开始至国庆长假结束，4 个一线城市、14个二线城市以及4 个三四线城市共计 22

个城市发布楼市调控政策，20个城市限购限贷，以北京、深圳为首的部分城市更是出台“历史最严”调控政策。此次调控力度可以说是空前的，由此引发的房地产降温现象不可忽视。一时间，楼市一片“风声鹤唳”。而深圳市的违规严打及“最严广告用语”的扩散让不少房企草木皆兵。

此外，住建部的“九不准”的推行，也让不少城市的房企经历了一场“浩劫”。捂盘惜售、滥用广告语、不正当收钱等行为也得到一定的“修正”。包括深圳、南京、杭州、上海等在内的多个热门城市的违规楼盘、中介都受到不同程度的处罚。其实，目前中国楼市最大的问题是，房子已越来越脱离了其居住功能，而成为了投资——投机工具了。因此，真正最有效的调控楼市泡沫的方式，是让投资(投机)房子无法产生的效益，泡沫才有可能破灭。而显然单靠限购限贷能够产生的效果是微小的。事实上，这也就是之前多次调控，房价却越调越高的最大原因，因为这这反而会使人感觉房子稀缺而更要买买买。

而这次的调控，从表面上来看，和之前的那些限购限贷政策也差不多，但仔细琢磨就会发现，那是一系列釜底抽薪的调控方式，如大规模出售土地、大规模加税和执行严厉的货币政策，增加首付比率比例和降低杠杆率，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。这次措施如果真正都落实的话，那相信是能起到遏制住高房价的作用的。有观点认为虽然当前限购限贷的调控政策是必要的，但长期来看应以有差异的房地产税加以代替。

房地产税对于平抑房价有无效果，存在争议。支持有效果的观点认为，房地产税会增加持有房屋的成本，而且可以通过税制的设计增加高档房屋或者超过自住需求房屋的持有成本，使得持有者将一部分房屋卖出，增加市场上的房屋供给，抑制房地产投资需求。

支持效果有限的观点认为，在房屋巨大升值空间面前，哪怕是对房地产征收最高程度的税率，比如2%甚至3%，房屋持有者所承担的税额相对于房屋增值额而言都是不值一提的。对此，中国金融家俱乐部宏皓教授表示，在市场存在泡沫的情况下，房地产税的作用比较弱。不同的方案设计会带来不同的效果。比如对存量房屋是否应该征收房地产税，如果征收，可能会迫使一部分存量房屋被卖出，增加市场上的房屋供给；如果不对存量房屋征收，房地产税抑制房价的效果则相对有限。大部分受访专家认为，虽然上海试点时没有对存量房屋征税，但在房产税正式开征之后，理应对所有存量和增量房屋统一征税，才能更符合房地产税的本意。

再比如，是否应该对自住需求的房屋免征房地产税，对一定人均面积以下或一定套数以下的房屋免征，这样可以打击投资性需求，满足消费性需求，在抑制房价的同时保障居民自住需求。还比如税率的水平，上海和重庆的房地产税税率大约在0.5%左右，远低于国际平均水平，大部分国家房地产税税率在1%-3%之间，这也是沪渝试点效果不够显著的原因之一。较高的税率可能对房地产价格的抑制更为明显，但也面临居民负担加重等问题。具体方案的设计取决于房地产税的目标定位。除了平抑房价，房地产税还被业内认为具有增加地方财政收入、调节收入差距、完善税制等目标。

就算可以平抑房价作为最核心的目标来设计方案，按照房地产税立法的流程，宏皓教授认为，一年内几乎没有出台房地产税的可能，所以此时讨论以房地产税来平抑房价上涨，似乎遥不可及。在中国对疯狂的楼市进行调控的时候，房产税2017出台也绝无可能，这两年出台的概率是零，五年内出台的概率低于50%。原因很简单，迄今为止，我们在房产税的问题的诸多问题上根本没有形成共识，没有在制度和配套层面做好准备。从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。从房地产的健康发展，以及地方财政的收入而言，都是非常有必要的。宏皓教授表示，房产税制定者在设计税制时，要综合考虑法律法规的可延续性和发展性、考虑富豪阶层做空中国、考虑我国未来改革发展的需要，积极稳健地设计一个税制模型和约束机制。平时，通过普及型税率促进国民经济稳健发展、打击泡沫；房价飙升时期，一旦发现房产财富国际大转移就应采取资本管制等措施，向相关账号征收特别交易税、溢价房产税，严惩不法商人利用法律空子谋取不法收益。

我国新房总体是供大于求的，局部地区供不应求。为了去库存，相关部门也逐步释放了宽松的货币政策，购房者能够比较容易获得贷款，购买力大大提升。此外，实体经济不振，投资渠道狭窄，使得资金不断涌入到火热的楼市当中。但是，通过按揭贷款、首付贷、房地产开发贷等进入房地产市场的信贷也使得楼市的杠杆率迅速上升。对于以高杠杆投机房产的人来说，风险在一步步逼近。

目前，楼市正在调整期，行情不明朗，越来越多的人持观望态度。所以，房产税的推行虽“迟滞”，但也是大概率事件。他山之石，可以攻玉。如果政府利用得当的话，可以有效地直接、或间接地调节楼市，解决高房价绑架实体经济的问题，避免经济危机，使得中国经济恢复可持续地健康发展。

宏皓教授表示，我们判断新一年房地产行业的融资环境比去年会有收紧，市场供求会较为宽松，对大规模扩张、高价获取土地、高负债运作的企业有较大挑战。企业

应提高对金融风险的管控能力，结合政策环境和市场变化，以市场需求为导向，调整开发经营战略，关注产业园区建设、养老地产等新兴领域，寻求多元化发展。房地产业创新转型升级是规律使然，大势所趋，亟不可待。由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济，使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道，出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。很多房企过去两年都是高价拍地，目前没有现金流开工，宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境，创新的融资方法如何落地，也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度，通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课。

中国金融家俱乐部（中国金融家俱乐部.cn）也帮助房地产企业搭建投融资平台，建立金融安全防范体系，只有这样才能才能帮助房地产企业规避投融资风险，彻底解决长远发展的难题。中国金融家俱乐部主席宏皓教授是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。